(2026 세제 개편 안) 종부세.양도세 전면 개편! 핵심 요약

 안녕하세요! 행운을 나누는 '로반'입니다.

정부가 종합부동산세와 양도소득세 체계를 '실거주'와'주택 가액' 중심으로 전면 개편하는
2026년 세제 개편안을 공식 발표했습니다.
기존의 '주택 수'기준 과세 방식에서 벗어나,실제로 거주하는지 여부가 세금 감면의 가장
중요한 기준이 되었는데요. 내 집 마련을 고민 중이거나 주택 매도를 계획 중인 분들을 위해
이번 세제 개편의 핵심 포인트만 알기 쉽게 정리해 드립니다.

1. 종합부동산세(종부세):'주택 수'→'주택 가액 & 실거주'중심전환

① 실거주 1주택자 혜택 강화(기본공제 확대)
☆ 실거주 1주택:기본공제가 기존 12억원에서 14억원(시세 약20억원 수준)으로 확대되어 세
                          부담이 크게 줄어듭니다.
☆ 비거주 1주택자:실거주하지 않는 1주택자는 기본공제가 오히려 12억에서 9억원으로
                             축소되어 과세 부담이 커집니다.
☆ 다주택: 4억원 + 5억원 (거주가액 비중)

② 과세 기준의 단순화
☆ 기존의 복잡했던 주택 수 기준 세율 체계 대신,주택 합산 가액 기준으로 일원화됩니다.
☆ 공정시장가액 비율: 1주택 60% → 70%   다주택 60% → 80% 자료:재정경제부
        6억~12억                     1.0% → 1.3%          → 1.3%
             ⢘
       94억원 초과                    2.7% → 3.5%          → 5.0%

    세 부담 상한율도 기준 150%에서 200%로 상향됩니다.
     (의미: 공시가격 상승이나 세율 개편으로 세금이 급격히 늘어나는 것을 막는 장치였으나,
              상한선이 200%로 높아짐에 따라 고가 주택이나 비거주 주택 보유자의 경우 전년
              대비 최대2배(200%)까지 보유세 부담이 증가할 수 있습니다.)

2. 양도소득세: '보유' 공제 폐지→'거주' 공제만 인정

① 장기보유특별공제(장특공제) 개편

☆ 지금까지는 '보유기간 + 거주기간'을 더해 최대 80% 공제를 받았으나, 앞으로는
     '실제 거주 기간'만 공제 요건으로 인정됩니다.
☆ 즉, 집을 오래 사두기만 하고 실거주하지 않은 상태에서 매도할 경우 양도세 간면 혜택이
     감소합니다.

② 10년 이상 장기 실 거주자 혜택
    10년 이상 실제 거주한 1세대 1주택자(양도가액 30억 이하)의 경우, 양도소득세 기본공제
    한도가 250만원에서 10배인 2,500만원으로 대폭 확대됩니다.
    (의미: 실제로 한 집에 오래 거주한 실 수요자에게는 양도세 부담을 대폭 낮춰주겠다는
              정부의 강력한 의지가 반영된 정책입니다.)

③ 양도세 개편안 1 자료:재정경제부
                        내년                          2028년                        2029년
1 주택      거주4%·보유4%   ⇨   거주6%·보유2%    ⇨        거주8%
공제한도             ×               ⇨           20억원           ⇨         10억원

🔍다주택자 양도세 중과 완화 자료:재정경제부
현행
    2주택        +20%p   ➡     +5%p    ➡     +10%p   ➡     +20%p
3주택이상     +30%p   ➡     +10%p  ➡     +15%p   ➡     +30%p

④ 양도세 시뮬레이션 출처:우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원

취득가 8억원, 양도가 30억원, 10년보유·2년 거주
2027년 양도시    약 2억7천만원
2028년 양도시    약 3억6천600만원
2029년 양도시    약 4억6천400만원

3. 세제 개편안 핵심 요약 및 맞춤 전략

구분                           개정 전                                    개정 후 (2026 세제 개편안)

종부세 과세기준         주택 수 중심                             주택 합산 가액 중심
1주택 종부세 공제      거주 여부 상관없이 12억          실거주 14억/비거주 9억
양도세 장특공제         보유 + 거주 공제                       거주 공제만 인정(보유 공제 단계적 폐지)

☆ 실거주 수요자:실거주 1주택자의 경우 보유세와 양도세 측면에서 혜택이 확대되므로
     내 집 마련 및 상급지 이동 전략에 유리합니다.
☆ 비거주·다주택 보유자:비거주 주택에 대한 보유세 인상 및 장특공제 축소에 대비해
     매도 시점이나 전입 여부를 신중히 판단하셔야 합니다.

💡'로반의 요약'

2026 부동산 세제 개편의 핵심 메시지는 <실제로 사는 집 1채는 확실하게 보호하고,
비거주·초고가 주택은 과세를 정상화 하겠다.>입니다.
보유 중인 부동산의 전입 및 실거주 여부를 다시 한번 점검해 보시고, 변경되는 과세 기준을
활용해 절세 전략을 세워보시기 바랍니다.

🔎 부동산 세제 개편 "유턴" (9월02일)

    비거주 1주택 종부세 기본공제 9억 ➡ 12억 원복

    공동명의 비거주 1주택 기본공제 8억 ➡ 12억 상향

    실거주 기본공제 14억 (거주, 비거주 차등은 유지)

    보유세 상한도 200 ➡ 150% 현행유지

모닝벨

주택30조, 임대에 집중

내년도 주택관련 예산 30조원(8,8조원 증액)
역세권 내 중형 평수 '보편형 임대주택' 공급
보편형 임대주택 물량 50%이상 청년대상 공급
청년 월세 예산 2300억원(올해 대비 2배 확대)
월세 낮춘 집 17만호 푼다.

모닝벨

본문의 내용은 작성 시점의 자료와 공개된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 시장 상황이나
정책 변화에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.

참고 출처 : SBS Biz 뉴스(모닝벨)

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